在刚刚过去的五一假期，珠海共接待游客210万人次，而五一也是珠海楼市的传统旺季，据世联行不完全统计显示，5天假期珠海累计销售一手房473套，其中非珠海户籍的购房者占49%，换言之在这个假期大概有232套珠海一手房被外地购房者买走。

(资料图)

外地购房者NO1：保十琴

均价2.7--5.5万元/平

熟悉珠海的朋友知道，在珠海投资房产界有：南横琴、北唐家的说法，而2023年五一期间的销售情况得到了再次验证。根据世联行监控数据显示，在各片区购房者的构成中，外地客户占比最多的当属保十琴片区，达80%，紧随其后的香洲老城区则有67%的外地客占比，而唐家片区的外地客户以51%的占比位居第三。

保十琴片区在五一期间累计到访客户达898批次，以103套的销量成为各片区之首，外地客户共买走82套，占比达80%，足见外地客户对保十琴片区的认可。据漫谈珠海了解到，目前十字门片区均价在2.7--4.2万元/平之间，横琴则在5--5.5万元/平区间，保税区的均价在3--3.3万元/平之间，该片区在珠海楼市价格序列中属于头部区间。

漫谈珠海分析，保十琴片区有如此高的销量，一方面是因为以琴澳新城为代表的新房供货量充足，另一方面是因为横琴毗邻澳门，吸引了不少澳门客户。据业内人士透露，五一期间澳门和深圳的客户是该片区外地客户的主要来源。

外地购房者青睐NO2：香洲

均价：2.6--4.5万元/平

根据世联行的监控数据显示，在五一假期期间香洲老城区累计到访客户784批次，在总计销售的87套一手房中，有58套的业主均为非珠海户籍，占比达67%。漫谈珠海分析，一方面是香洲老城区一直以来的口碑吸引了不少外地购房者，另一方面也和五一期间绿景玺悦湾加推和四季云山开盘等节点有关，而这些节点自然少不了特价房源的推波助澜。

根据市场信息，香洲老城区的一手房价格区间较大，不同区域的价格差距截然不同，比如价格洼地的前山片区的价格在2.6--3.3万元/平之间，而价格高点的新香洲则有4.5万元/平的项目，此外加推力度最大的南湾片区则的价格则从2.8--4万元/平之间。

香洲老城区是珠海的主城区，也是开发最成熟的片区，因此该片区的新楼盘偏少，房产市场以二手房为主，因此一旦有新房入市基本上都不缺买家，而且目前热销的新香洲和南湾片区也基本以改善型户型为主，片区主流价格是仅次于横琴的存在。

外地购房者青睐NO3：唐家

均价：2.5--3.1万元/平

5天假期，唐家片区热度力压保十琴和香洲老城区，累计到访客户达930批次，足见唐家的热度依然最高，但63套的成交率显得偏低，其中外地客户占比49%，共计被外地客户买走了32套。

位于珠海最北部的唐家一直以来是珠海房产投资的热点，一方面该片区有得天独厚的山海资源和人文底蕴，使其深受本地改善型购房者的青睐；另一方面是在深珠通道的概念加持之下，吸引了众多外地购房者的目光。目前唐家片区以前环、后环和北站片区为销售主力，自从雅居乐北站项目年初清盘之后，2.3万元/平的价格就成为了历史，目前北站片区的价格区间在2.5--3万元/平之间，而前环和后环经过多年开发已颇为成熟，因此在价格方面也成为唐家片区的龙头，目前均价在2.9--4万元/平之间。

近期珠海和深圳陆续发布了关于深珠通道的信息，再度使唐家片区成为投资热门区域。其中前环和后环涵盖了刚需和改善型需求，而北站片区则以投资型和刚需户型为主。

本地购房者青睐NO1：斗门

均价：0.8--1.6万元/平

作为珠海房产的洼地，同时也是珠海刚需的乐园，斗门片区历来都是供货充足、销售量大的代表，五一假期期间总计到访量达到1818批次，成交量仅次于保十琴达100套。

斗门区是珠海面积最大的区，因其距离主城区通勤距离最远，因此也是珠海房价最低的区域。即便是去年连接斗门和香洲的香海大桥通车之后，似乎也并没有因此带动大桥周边的房价。也正因为此，斗门一直以来也是珠海刚需上车和外地养老需求的首选区域，但从五一期间的数据来看，目前斗门片区的购房者依然是本地人为主，而且76%的占比也是珠海本地客占比最高的区域，

据漫谈珠海了解到，目前斗门乾务片区的房价是全珠海最低的区域，主流价格尚未突破万元大关。而斗门老城所在的井岸片区的价格也在1.1--1.5万元/平上下，其生活便利程度足以满足刚需和养老的需求。此处之外，目前斗门供货量最大的当属尖峰南区域，特别是在黄杨大桥通车之后，该片区的交通得到了不小的改善，因此其价格近年来也稳步上涨，目前主流价格在1.3--1.6万元/平之间。

斗门片区的房价一直受到交通问题的掣肘，动辄近30公里的通勤距离，让不少在香洲工作的刚需群体望而却步，但不得不说的是，这也让斗门当地的购房者享受到了房价低廉的福利。另外，对于想到南方养老的外地群体而言，斗门的井岸以及湖心路片区是不错的选择。

本地购房者青睐NO2：金湾

均价：1.3--2.6万元/平

金湾片区曾经也是外地投资者热衷的区域，但从2023年五一期间的数据来看，投资客对金湾的热情正在消退，5天假期到访仅为711批次，但成交91套的总量使其成交率颇高，这主要得益于购房者基本都是珠海本地客户，漫谈珠海认为，刚需型购房者占比67%的数据不难看出，不少本土购房者是在关注许久之后趁五一特惠集中出手。

目前，金湾航空新城概念已经基本成型，早些年的规划已基本全部兑现，特别是在2019年洪鹤大桥通车之后，终于打破了金湾的交通瓶颈，而预计明年通车的金海大桥则给了金湾更多的想象空间。漫谈珠海认为，伴随金湾片区的配套成熟和入住率的提升，如今的金湾片区正逐渐从投资属性往自住属性转变，此前备受诟病的价格虚高话题似乎再也没有人提起。特别是在航空新城的学校陆续开学之后，人间烟火的气息已愈加浓厚。

漫谈珠海认为，金湾片区以毗邻航空港的优势，依然是外地度假型购房者不错的选择，而且未来珠机城规开通之后，金湾与横琴的连接将会更加紧密，彼时才是金湾最大的投资回报点。目前金湾的价格已经处于阶段性顶点，当受到本土刚需购房者的认可之后，可想而知已经是不错的入手机会了。

（注：以上分析数据来源于世联行监控，非官方数据，仅供参考。）

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