杭州低密产品限价涨了？一项关键指标有变

潮新闻客户端 记者 蒋敏华

(资料图片)

今后杭州的低密产品要涨价？近日，杭州2023年第六批12宗宅地挂牌，低密宅地的新房限价有所提升。

此次挂牌的富春94号地块，容积率1.01,新房精装限价36000元/㎡，与去年6月30日出让的富春80-1-C号地块持平。不过富春80-1-C号地块地段更优越，因此富春94号地块的新房限价属于隐性上涨。

相比之下，临安低密宅地新房限价跳涨得更明显一些。此次挂牌的青山湖科技城省科创基地单元E03-05地块，容积率1.1，新房精装限价36000元/㎡。上一批挂牌且将于6月9日出让的青山湖科技城省科创基地单元E03-10A地块，容积率1.01，新房精装限价为29400元/㎡。值得一提的是，两宗宅地紧邻，两者精装标准相差1000元/㎡，即便扣除这一因素，在容积率略有提高的情况下限价反而是跳涨了5600元/㎡。

低密宅地新房限价为何会涨价？潮新闻记者了解到，在楼面起价变化不大的情况下，提高新房限价一方面可以更好的保证开发利润，这在当前的市场环境下也是一个必要之举。与此同时，如果仔细对比地块规划上一些指标的差异，就会发现产品上也会有一定差异。

以临安两宗低密宅地为例，E03-10A地块虽然容积率更低一些，但是建筑密度上限为30%，而E03-05地块的建筑密度上限却提高到了40%。“如果建筑密度为30%，即便是1.01的容积率，所有的房子肯定无法做到三层以下。因为容积率还有一个下限要求，那就是必须高于1，否则就成了别墅。如果全部造三层，即便第三层和下面两层一样全部计容，最大也只能做到0.9的容积率，所以必须要造三层以上。当然，现实中开发商会通过一定比例的叠墅或者洋房产品来拉高容积率，也就是通常所说的高低配。但如果建筑密度提高到40%就不一样了，按照1.1的容积率，理论上可以打造三层纯排屋产品，当然如果为了提高间距，也可以配备少量的叠墅产品。”设计人士告诉潮新闻记者。

也就是说，尽管E03-05地块的容积率要比E03-10A地块略高一些，但由于建筑密度指标的差异，前者反而更易打造纯粹的三层（含）以下低密产品。富春94号地块也是如此，建筑密度上限也为40%，而此前富阳多宗低密宅地的建筑密度上限为32-35%。

银湖37-8号地块项目规划图

建筑密度对产品的影响立竿见影。就比如去年11月山水置业竞得的银湖37-8号地块，容积率1.01，建筑密度不高于35%，最终规划的产品为3幢洋房和31幢联排。而挂牌中的青山湖科技城省科创基地单元E03-05地块，规划条件中明确要求建筑须按照四层双叠式排屋及三层以下排屋设计。

相关人士告诉潮新闻记者，合理拉开三层以上和三层（含）以下低密产品的限价，这将是今后的一个趋势。这一变化，也将对今后的低密产品市场产生一定的影响。由于富阳临安山水资源丰富，人居环境较中心城区较有明显优势，因此除了满足本地客群的改善需求之外，还会承接很大一部分中心城区的购房需求，销售压力要比高层住宅小得多。当然，开发商要在涨价之后避免滞销尴尬，就必须从品质上下更多功夫，让购房者乐于接受洋房、叠墅、排屋等不同低密产品之间的差价。

关于低密产品的差价，你觉得多少差价可以接受呢？

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